Wer trägt die Verantwortung — der Eigentümer oder der Hausverwalter?
Beide können es sein. Das Gesetz legt die Pflicht auf die „sujeto obligado" (obligierte Partei), die es als jede Person definiert, die die Unterkunftstätigkeit ausübt oder als Vermittler darin tätig ist — ein Verwaltungsbeauftragter ist daher normalerweise selbst eine obligierte Partei, nicht nur ein Handelnder im Auftrag einer anderen Person. Die Haftung fällt dann auf denjenigen, der die Aufgabe tatsächlich nicht erfüllt hat.
Maßgeblich ist die englische Fassung dieses Leitfadens. Die Rechtszitate hier sind die Übersetzung einer englischen Erläuterung, nicht der amtliche Wortlaut. Auf Englisch lesen
Eigentümer gehen davon aus, dass ihr Verwaltungsbeauftragter dies übernommen hat. Verwalter gehen davon aus, dass sie im Auftrag des Eigentümers handeln und der Eigentümer das Risiko trägt. Beide können sich täuschen, und die Verordnung ist in dieser Frage klarer als jede Partei normalerweise erwartet.
Was das Gesetz wirklich sagt
Die Pflicht fällt auf die sujeto obligado — die obligierte Partei. Die Verordnung definiert diesen Begriff in einem Satz, und das zweite Verb ist das entscheidende.
Beachten Sie, was es nicht sagt. Es sagt nicht „der Eigentümer der Immobilie". Es sagt nicht „wer im Tourismusregister eingetragen ist". Es sagt: wer die Tätigkeit ausübt oder darin vermittelnd tätig ist.
Ein Verwaltungsbeauftragter, der Buchungen entgegennimmt, Gäste betreut und den Check-in durchführt, vermittelt in Unterkunftstätigkeiten. Nach dem Wortlaut der Verordnung ist er selbst eine obligierte Partei — nicht ein Helfer, der unter der Verpflichtung einer anderen Person handelt.
Wer wird bestraft
Die Verordnung beantwortet dies direkt, und dies ist der Satz, den Sie sich merken sollten.
Die Haftung folgt der Tat, nicht dem Vertrag. Wer nicht gemeldet hat, ist derjenige, der nicht gemeldet hat. Sie können das nicht durch gegenseitige Vereinbarung verlagern, indem Sie festlegen, wer sich merken sollte.
Beide Parteien, nicht die eine oder die andere
Der Instinkt ist, dies als Frage mit einer Antwort zu behandeln. Oft gibt es keine.
Die veröffentlichte Anleitung des Ministeriums deutet darauf hin, dass, wenn ein Vermittler beteiligt ist, jede obligierte Partei die Informationen übermittelt, über die sie verfügt — doppelte Meldungen anstelle delegierter Meldungen. Das überrascht Menschen, aber es folgt logisch daraus, dass beide Parteien in ihrem eigenen Recht obligiert sind.
Wir haben dies aus der Anleitung des Ministeriums und nicht aus der Verordnung selbst, die nicht festlegt, wie zwei obligierte Parteien bei derselben Buchung die Arbeit aufteilen. Wenn Ihre Vereinbarung von der Antwort abhängt, ist es sinnvoll, dies mit einem gestor zu bestätigen, anstatt sich auf diese Seite zu verlassen.
Der gleiche Grund erklärt auch, warum die Plattformen ihre eigene Pflicht haben und dies Ihre nicht aufhebt. Siehe registriert Airbnb Gäste für Sie?
Unter welches Zertifikat wird die Immobilie registriert?
Was nicht eine Frage der Praxis ist, ist, warum Sie keines teilen sollten. Ein digitales Zertifikat ist kein Login zu SES.Hospedajes. Es ist eine allgemeine spanische digitale Identität, und wer es hält, kann sich als diese Person über die gesamte öffentliche Verwaltung hinweg anmelden — einschließlich der Steuerbehörde.
Akzeptieren Sie das Zertifikat einer anderen Person nicht und geben Sie Ihrer nicht ab. Wenn ein Agent wirklich im Namen des Eigentümers handeln muss, ist der ordnungsgemäße Weg eine schriftliche Vollmacht oder eine Bevollmächtigung, deren Umfang beide Parteien lesen können.
Kann ein Konto mehrere Immobilien abdecken?
Ja. Ein professioneller Betreiber registriert mehrere Einrichtungen, und jede wird separat registriert und mit der verantwortlichen Entität verknüpft.
Zwei Dinge folgen daraus, die Manager beim Wachstum überraschen:
Jede Immobilie ist ihre eigene Registrierung. Das Hinzufügen einer Immobilie zu Ihrem Portfolio bedeutet, diese Einrichtung zu registrieren, nicht einfach eine Zeile irgendwo hinzuzufügen. Eine Immobilie, die den Besitzer oder Verwalter gewechselt hat, benötigt eine aktualisierte Registrierung.
Multi-Eigentümer-Portfolios benötigen die richtigen Zuordnungen. Die Verwaltung von zwanzig Immobilien für zwölf Eigentümer ist nicht dasselbe wie der Besitz von zwanzig. Wenn die gegen eine Immobilie erfasste verantwortliche Entität nicht der Realität entspricht, haben Sie ein Papierproblem, das sich im ungünstigsten Moment zeigt.
Es so einrichten, dass es hält
Egal wie die Vereinbarung aussieht, diese vier Dinge sollten wahr sein und schriftlich festgehalten sein:
- Wer registriert ist als die obligierte Partei für jede Immobilie.
- Welches Zertifikat jede Immobilie nutzt.
- Welche Buchungen jede Partei einträgt — einschließlich direkter Buchungen, Eigentümeraufenthalte und Freunde-und-Familie-Aufenthalte, wo genau die Lücken entstehen.
- Wer überprüft, dass Einreichungen akzeptiert wurden, nicht nur gesendet. Eine abgelehnte Einreichung, die niemand überprüft hat, ist die häufigste Art, wie ein scheinbar konformer Prozess scheitert.
Bei echtem Geld oder einem echten Portfolio lohnt es sich, die spezifische Aufteilung zwischen Eigentümer und Agent von einem gestor oder einem Anwalt überprüfen zu lassen. Diese Seite erklärt, was die Verordnung sagt; sie kann Ihnen nicht sagen, wie Ihr spezieller Vertrag damit interagiert.