Qui est responsable — le propriétaire ou l'agence de gestion ?
Les deux peuvent l'être. La loi place le devoir sur le « sujeto obligado », qu'elle définit comme toute personne qui exerce l'activité d'hébergement ou y agit comme intermédiaire — donc une agence de gestion est généralement un sujeto obligado à part entière, et non simplement en agissant au nom de quelqu'un d'autre. La responsabilité incombe à celui qui a réellement échoué à faire la chose.
L'édition anglaise fait foi pour ce guide. Les citations juridiques présentées ici traduisent une explication en anglais, et non le texte officiel. Lire en anglais
Les propriétaires supposent que leur agence de gestion s'en est chargée. Les agences supposent qu'elles agissent pour le propriétaire et que le propriétaire supporte le risque. Les deux peuvent se tromper, et le décret est plus clair à ce sujet que ce à quoi s'attend généralement l'une ou l'autre partie.
Ce que dit réellement la loi
Le devoir incombe au sujeto obligado — au sujeto obligado. Le décret définit le terme en une phrase, et le second verbe est celui qui compte.
Notez ce qu'il ne dit pas. Il ne dit pas « le propriétaire de la propriété ». Il ne dit pas « celui dont le nom figure sur la licence touristique ». Il dit celui qui exerce l'activité ou y agit comme intermédiaire.
Une agence de gestion qui prend des réservations, gère les clients et assure l'enregistrement agit comme intermédiaire dans l'activité d'hébergement. De par la face du décret, elle est elle-même un sujeto obligado — non un auxiliaire agissant sous l'obligation de quelqu'un d'autre.
Qui reçoit l'amende
Le décret répond à cela directement, et c'est la phrase à retenir.
La responsabilité suit l'acte, non le contrat. Celui qui a omis de déclarer est celui qui a omis de déclarer. Vous ne pouvez pas la transférer en vous entendant mutuellement sur qui était censé se souvenir.
Les deux parties, pas l'une ou l'autre
L'instinct est de traiter cela comme une question ayant une seule réponse. Souvent, il n'y en a pas une.
Les directives publiées par le Ministère indiquent que lorsqu'un intermédiaire est impliqué, chaque sujeto obligado transmet les informations qu'il détient — une déclaration dupliquée plutôt qu'une déclaration déléguée. Cela surprend les gens, mais cela découle logiquement du fait que les deux parties sont obligées à titre propre.
Nous tenons ceci des directives du Ministère plutôt que du décret lui-même, qui ne précise pas comment deux sujetos obligados sur la même réservation se répartissent le travail. Si votre arrangement dépend de la réponse, il vaut la peine de confirmer avec un gestor plutôt que de vous fier à cette page.
Le même raisonnement explique pourquoi les plateformes ont leur propre devoir et ne vous libèrent pas du vôtre. Voir Airbnb enregistre-t-il les clients pour vous ?
Sous quel certificat la propriété est-elle enregistrée ?
Ce qui n'est pas une question de pratique est la raison pour laquelle vous ne devriez pas partager un. Un certificat numérique n'est pas une connexion à SES.Hospedajes. C'est une identité numérique générale espagnole, et celui qui le détient peut signer en tant que cette personne dans toute l'administration publique — y compris l'agence des impôts.
N'acceptez pas celui de quelqu'un d'autre et ne transmettez pas le vôtre. Lorsqu'un agent a réellement besoin d'agir au nom du propriétaire, la voie appropriée est une autorisation écrite ou une procuration, dont l'étendue peut être lue par les deux parties.
Un compte peut-il couvrir plusieurs propriétés ?
Oui. Un opérateur professionnel enregistre plusieurs établissements, et chacun est enregistré séparément et associé à l'entité responsable.
Deux choses en découleraient qui piègent les gestionnaires au fur et à mesure de leur croissance :
Chaque propriété est son propre enregistrement. Ajouter une propriété à votre portefeuille signifie enregistrer cet établissement, non simplement ajouter une ligne quelque part. Une propriété qui a changé de propriétaire ou de gestionnaire doit avoir son enregistrement reflétant cela.
Les portefeuilles multi-propriétaires ont besoin d'associations correctes. Gérer vingt propriétés pour douze propriétaires n'est pas la même chose que d'en posséder vingt. Si l'entité responsable enregistrée contre une propriété ne correspond pas à la réalité, vous avez un problème administratif qui attend de surgir au pire moment.
Mettre en place pour que cela tienne
Quel que soit l'arrangement, ces quatre choses doivent être vraies et écrites :
- Qui est enregistré en tant que sujeto obligado pour chaque propriété.
- Sous quel certificat chaque propriété se trouve.
- Quelles réservations chaque partie dépose — y compris les réservations directes, les séjours du propriétaire et les séjours famille et amis, c'est exactement là que les lacunes apparaissent.
- Qui vérifie que les dépôts ont été acceptés, non simplement envoyés. Un dépôt rejeté que personne n'a examiné est la façon la plus courante dont un processus apparemment conforme échoue.
Lorsqu'il y a de l'argent réel ou un vrai portefeuille impliqué, la répartition spécifique entre un propriétaire et un agent vaut la peine d'être présentée à un gestor ou à un avocat. Cette page explique ce que dit le décret ; elle ne peut pas vous dire comment votre contrat particulier interagit avec lui.