Cos'è SES.Hospedajes?
SES.Hospedajes è il sito web del governo spagnolo dove Lei comunica chi sta alloggiando nella Sua proprietà. Se affitta una proprietà a ospiti nella maggior parte della Spagna, deve comunicare la prenotazione entro 24 ore dalla sua effettuazione, e gli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo. La Catalogna e il Paese Basco gestiscono invece i propri sistemi.
L'edizione inglese è la versione di riferimento di questa guida. Le citazioni giuridiche qui riportate traducono una spiegazione in inglese, non il testo ufficiale. Leggi in inglese
Chi la gestisce
SES.Hospedajes appartiene al Ministerio del Interior — il dipartimento responsabile della sicurezza pubblica, non quello responsabile del turismo.
Vale la pena saperlo, perché spiega molto del sistema. Si tratta di una misura di sicurezza. Esiste affinché la polizia possa vedere chi sta alloggiando dove. Non è uno schema turistico e non ha nulla a che fare con le tasse.
Ha sostituito i vecchi arrangiamenti: i moduli cartacei che Lei doveva consegnare alla stazione di polizia locale, e due precedenti sistemi informatici chiamati Hospederías e Webpol.
Perché deve farlo
La norma proviene da una legislazione spagnola chiamata Real Decreto 933/2021. La vedrà citata costantemente, quindi vale la pena riconoscerne il nome.
Le sanzioni non provengono da questo decreto. Provengono da una legge separata, Ley Orgánica 4/2015 — la legge sulla sicurezza pubblica. Gli importi sono specificati in quali sono effettivamente le sanzioni, perché le cifre citate online sono solitamente sbagliate.
Tre date e perché vengono tutte citate
Le persone Le diranno che la legge è iniziata nel 2022, o nel 2023, o a dicembre 2024. Tutte e tre le date sono reali. Significano solo cose diverse.
| Data | Cosa è successo |
|---|---|
| Aprile 2022 | Il decreto è entrato in vigore |
| Gennaio 2023 | L'obbligo di comunicare è diventato legale |
| Dicembre 2024 | Il governo ha effettivamente iniziato a farlo rispettare |
Si applica a Lei?
Quasi certamente sì, se ospiti rimangono nella Sua proprietà e qualcosa è pagato o ceduto in cambio.
Copre hotel, guest house, campeggi, proprietà rurali, appartamenti turistici e noleggi vacanziali di ogni tipo — indipendentemente da se Li affitta tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo o direttamente a persone che L'hanno trovata da sole.
Non c'è nessun limite minimo. Non c'è alcuna esenzione "lo faccio solo occasionalmente". Chi affitta un appartamento per sei settimane all'anno è coperto esattamente alle stesse condizioni di una catena alberghiera.
Essere un host piccolo e non professionale cambia una cosa. Non deve tenere il Suo registro interno degli ospiti, e non deve conservare i registri per tre anni. Deve comunque inviare le informazioni.
Due regioni che fanno le cose diversamente
Due regioni della Spagna gestiscono i propri sistemi e non usano affatto SES.Hospedajes:
- Catalogna — comunica ai Mossos d'Esquadra, la polizia catalana.
- Paese Basco — comunica all'Ertzaintza, la polizia basca.
Ovunque altro usa SES.Hospedajes. Questo include la Navarra e la Galizia, che spesso si presume erroneamente siano eccezioni. La Galizia ha effettivamente il suo sistema turistico chiamato TURESPAZO, ma è una cosa separata e non sostituisce la comunicazione alla polizia.
Le tre registrazioni che le persone confondono
Questa è la singola fonte più grande di confusione e vale la pena chiarire presto. Ci sono tre registrazioni diverse. Sono gestite da tre autorità diverse. Averne una non significa che ha risolto le altre.
| Chi la gestisce | Cosa registra | |
|---|---|---|
| SES.Hospedajes | Ministerio del Interior | I Suoi ospiti — ogni singolo soggiorno |
| La Sua licenza turistica | Il Suo governo regionale | La Sua proprietà — una sola volta |
| Il registro degli affitti | Ministero dell'Alloggio | La Sua proprietà, per le statistiche abitative |
Se ha un numero di licenza visualizzato nel Suo annuncio Airbnb, quello è il mezzo. Non copre il primo.
Il terzo — il registro nazionale degli affitti, o NRA — è stato annullato dalla Corte suprema a maggio 2026. Questo ha causato una grande confusione, perché molti proprietari comprensibilmente l'hanno interpretato come se la registrazione degli ospiti fosse stata abolita. Non è così. Veda l'NRA è scomparso, la registrazione degli ospiti no.
Cosa deve effettivamente fare
In ordine:
- Ottenere un'identità digitale spagnola. Solitamente un certificato digitale. Per i proprietari che non vivono in Spagna questo è affidabilmente la parte più difficile, quindi inizi prima. Veda certificati digitali.
- Registrare la proprietà. Un lavoro una tantum, fatto prima di iniziare ad affittare.
- Comunicare ogni prenotazione entro 24 ore dalla sua effettuazione — o annullamento.
- Comunicare gli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo.
- Conservare i registri per tre anni, a meno che non sia un host piccolo e non professionale.
Il punto 3 sorprende quasi tutti. Il punto 2 è dove la maggior parte delle persone rimane bloccata, perché una volta che ha registrato la proprietà non c'è un posto ovvio dove aggiungere poi un ospite. Spieghiamo dove vanno effettivamente i dettagli dell'ospite.
Cosa succede se sbaglia
Meno di quanto suggerisce Internet, ma non niente.
Inviare le informazioni in ritardo è un'offesa lieve. La multa è da €100 a €600.
Non inviarle affatto è un'offesa grave. Quella va da €601 a €30.000.